Legislación aplicable: Ley 42/1998 y Ley 4/2012
La Ley 42/1998, de 15 de diciembre (en vigor desde enero de 1999) fue la primera norma española que reguló los contratos de multipropiedad (derechos de aprovechamiento por turno en inmuebles turísticos) conforme a la Directiva 94/47/CE. Esta ley introdujo importantes límites y obligaciones para proteger a los adquirentes, entre ellas: un plazo de desistimiento inicial (durante el cual el comprador podía resolver el contrato sin penalización) y la obligación de suministrar información detallada antes de la firma.
Además, limitó la duración de estos contratos entre un mínimo de 3 y un máximo de 50 años, prohibiendo las duraciones perpetuas o indefinidas.
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Álvaro Caballero García y Abogado De MultipropiedadTambién prohibió pagos anticipados durante el periodo de desistimiento. La ley sancionaba con nulidad de pleno derecho cualquier contrato que, al margen de sus disposiciones, estableciera derechos de uso turístico por más de 3 años (p. ej., en forma de arrendamientos o derechos personales encubiertos) contraviniendo la normativa; en tal caso el contrato se considera nulo ab initio y procede la devolución de las cantidades pagadasEstas restricciones fueron diseñadas para evitar contratos perpetuos onerosos para los consumidores y corregir prácticas abusivas previas en el sector.
La Ley 4/2012, de 6 de julio, transpuso la nueva Directiva 2008/122/CE y modificó el régimen legal de la multipropiedad. Esta norma derogó y sustituyó a la Ley 42/1998 para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, manteniendo y reforzando las protecciones al adquirente. En particular, mantuvo el límite de duración máxima en 50 años (si bien redujo la duración mínima a 1 año, conforme a la directiva europea). También amplió el plazo de desistimiento a 14 días naturales y reiteró la prohibición de cobrar anticipos durante dicho plazo.
La Ley 4/2012 exigió, igualmente, que el contrato identificase con claridad el alojamiento y el período de disfrute asignado (evitando la indeterminación típica de la “semana flotante”) y estableció requisitos formales estrictos (por ejemplo, otorgamiento en escritura pública e inscripción registral del régimen) para la validez de estos contratos. En resumen, tanto la Ley 42/1998 como la Ley 4/2012 impusieron normas imperativas en favor del consumidor (duración limitada de 3/1 a 50 años, información precontractual, desistimiento, forma escrita pública, etc.), cuya infracción acarrea la nulidad del contrato de multipropiedad.
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A Coruña: Despacho de Abogados Especialista en MultipropiedadNulidad de los contratos de multipropiedad: interpretación jurisprudencial
La jurisprudencia española, y en particular el Tribunal Supremo, han interpretado de forma contundente estas normas, declarando la nulidad radical (nulidad absoluta) de los contratos de multipropiedad que violen los requisitos legales antes mencionados. En una sentencia clave de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (STS 774/2014, de 15 de enero de 2015), el Alto Tribunal estableció como doctrina jurisprudencial que todo contrato de aprovechamiento por turno celebrado tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 que no respete el límite temporal del artículo 3.1 de dicha ley (es decir, contratos con duración inferior a 3 años o superior a 50 años, o de duración indefinida/perpetua) “da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato” En aplicación de esta doctrina, numerosos contratos de multipropiedad de duración indefinida o pactados a perpetuidad fueron declarados nulos por contravenir una norma imperativa de la ley.
Asimismo, el Tribunal Supremo ha abordado el problema de las llamadas “semanas flotantes” (contratos donde el objeto –el apartamento o la semana concreta de disfrute– no queda determinado en el contrato). En la STS 830/2015 (resuelta el 15 de enero de 2015), el Supremo declaró nulos de pleno derecho los contratos con objeto indeterminado, estableciendo que bajo la Ley 42/1998 “la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato” conforme a lo dispuesto en la ley.
Es decir, la indeterminación del bien y del turno de disfrute (típica en sistemas de puntos o semanas flotantes) vulnera las exigencias legales (art. 1.7 y 9.1.3ª de la Ley 42/1998) y conlleva nulidad absoluta por carecer el contrato de objeto cierto.
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Vitoria-Gasteiz: Despacho de Abogados Especialista en MultipropiedadEstas sentencias del Tribunal Supremo unificaron la doctrina en la materia y abrieron la vía para que miles de adquirentes afectados solicitarsen la anulación judicial de sus contratos de multipropiedad. Por ejemplo, la mencionada STS de enero de 2015 y otras posteriores permitieron a consumidores que habían firmado contratos entre 2000 y 2009 (la época del “boom” de ventas de multipropiedad) liberarse de obligaciones perpetuas y reclamar la devolución de las cantidades pagadas.
Otras decisiones relevantes consolidaron esta línea jurisprudencial: p. ej., la STS 96/2016, de 19 de febrero de 2016, reiteró la nulidad de los contratos fuera del rango 3–50 años; la STS 673/2017, de 15 de diciembre de 2017, y la STS 175/2018, de 23 de marzo de 2018, confirmaron la nulidad de contratos con “semanas flotantes” u otras fórmulas que incumplían los requisitos de determinación del objeto
En todos estos casos, los tribunales han calificado las infracciones de la Ley 42/1998/Ley 4/2012 (duración indefinida, falta de concreción del objeto, etc.) como vulneraciones de normas imperativas en materia de consumo, lo que implica nulidad ipso iure del negocio, ex tunc (es decir, el contrato se tiene por no celebrado y procede restituir las prestaciones).
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Plazos de prescripción según el tipo de nulidad (absoluta o relativa)
En el Derecho civil español es fundamental distinguir entre la nulidad absoluta (o nulidad de pleno derecho) y la nulidad relativa (anulabilidad), pues los plazos para ejercitar la acción de impugnación varían en cada caso, al igual que sus implicaciones jurídicas:
- Nulidad absoluta o nulidad de pleno derecho: Se produce cuando el contrato infringe una norma imperativa o una prohibición legal, o cuando falta un elemento esencial (consentimiento, objeto o causa lícita). El contrato nulo carece de efectos jurídicos desde su origen y la declaración judicial de nulidad tiene efectos retroactivos (las partes deben restituirse las prestaciones recibidas). Cualquier persona con interés legítimo puede invocar la nulidad absoluta (incluso terceros afectados), dado que prevalece el interés público en anular actos contrarios a la ley. No existe plazo de prescripción para ejercer la acción de nulidad absoluta: tradicionalmente se ha considerado una acción imprescriptible, puesto que lo que es nulo desde un inicio no puede convalidarse por el mero paso del tiempo. La jurisprudencia mayoritaria del Tribunal Supremo confirma que no caduca ni prescribe la acción de nulidad radical, pudiendo ejercitarse en cualquier momento. Esto significa que, en principio, un contrato nulo (por ejemplo, por contravenir la Ley 42/1998) puede ser impugnado judicialmente sin límite temporal, incluso muchos años después de su firma, sin que la demora suponga por sí misma la convalidación del contrato.
- Nulidad relativa o anulabilidad: Aplica a contratos válidos en apariencia pero viciados por defectos en el consentimiento o en la capacidad de las partes (por ejemplo, contrato firmado con error, dolo, intimidación o violencia, o por un menor de edad sin la debida capacidad). En estos supuestos, el contrato es válido y eficaz mientras no sea anulado a instancia de la parte legitimada (la parte perjudicada por el vicio). La ley establece un plazo de caducidad de 4 años para ejercer la acción de anulabilidad (acción de nulidad relativa). Según el artículo 1301 del Código Civil, ese plazo se computa desde que cesó la causa de intimidación/violencia, desde la consumación del contrato en caso de dolo o error, o desde que el incapaz alcanzó la capacidad (mayoría de edad, etc.). Si la parte afectada no ejercita la acción dentro de esos 4 años, el contrato queda convalidado plenamente, subsanando el vicio; en otras palabras, la posibilidad de anular caduca una vez vencido el plazo legal y el contrato deviene definitivamente válido. A diferencia de la nulidad absoluta, en la anulabilidad sólo la parte protegida por la norma (el contratante víctima del vicio) puede solicitar la anulación, y no terceros, puesto que aquí prevalece un interés privado y la ley busca proteger a la parte débil otorgándole un plazo para reaccionar.
Para mayor claridad, a continuación se comparan las características de la nulidad absoluta frente a la relativa (anulabilidad):
| Característica | Nulidad absoluta (pleno derecho) | Nulidad relativa (anulabilidad) |
|---|---|---|
| Causa o motivo | Contravención de norma imperativa o ilícitud del objeto/causa. | Vicio en el consentimiento o falta de capacidad (error, dolo, violencia, minoría de edad, etc.). |
| Legitimación activa | Cualquier interesado (partes o terceros afectados) puede invocarla. | Solo la parte contratante perjudicada por el vicio puede ejercitarla. |
| Plazo para impugnar | Imprescriptible: no está sujeta a plazo de prescripción ni caducidad. | 4 años (caducidad) desde el suceso que inicia el cómputo, según CC art. 1301. |
| Efectos jurídicos | Contrato inválido ex origen (nulo desde el principio). No produce efectos legales; las partes deben restituir lo entregado. No convalida por el paso del tiempo. | Contrato válido hasta su anulación. Si se ejercita la acción en plazo y prospera, el contrato se anula con efectos retroactivos (restituciones); si no se impugna a tiempo, el contrato queda definitivamente convalidado. |
En el contexto de los contratos de multipropiedad posteriores a 1999, la mayoría de las acciones judiciales se han basado en nulidad absoluta, al alegar incumplimiento de las leyes especiales (Ley 42/1998 o Ley 4/2012). Por ejemplo, demandar la nulidad por duración indefinida o por falta de determinación del objeto supone invocar la infracción de normas imperativas de protección al consumidor, encuadrándose en la nulidad de pleno derecho (art. 6.3 Código Civil) y no en la anulabilidad por vicios del consentimiento. Así lo han entendido los tribunales, permitiendo que los compradores reclamaran la nulidad de estos contratos muchos años después de celebrados, sin aplicarles un límite temporal de 4 años (dado que no se trataba de anulabilidad ordinaria, sino de nulidad radical).
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Alicante/Alacant: Abogado Especialista en MultipropiedadEn suma, hasta fechas recientes la acción de nulidad de contratos de multipropiedad contrarios a la Ley 42/1998/4/2012 se consideraba imprescriptible, por ser éstos nulos de pleno derecho.
Imprescriptibilidad de la acción y cambio legislativo de 2025
Cabe destacar que, durante más de dos décadas (1999–2021), los tribunales admitieron la imprescriptibilidad de las acciones de nulidad de contratos de multipropiedad que vulneraban la Ley 42/1998 o la Ley 4/2012, al tratarlas como nulidad absoluta. Esto permitió que muchos consumidores impugnaran contratos antiguos y recuperaran su dinero incluso varios años (o lustros) después de la firma del contrato.
La constante jurisprudencia del Tribunal Supremo consolidó la idea de que dichas acciones no estaban sometidas a plazo alguno de prescripción o caducidad, puesto que la ilegalidad era manifiesta y el contrato nulo de origen.
Sin embargo, en 2025 se ha producido un cambio legal trascendental que limita temporalmente estas acciones. Mediante la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de marzo (Disposición final 19ª), se modificó la Ley 4/2012 introduciendo un plazo de prescripción de cinco años para las acciones de nulidad de contratos de multipropiedad posteriores a 1999 fundadas en la infracción de la Ley 42/1998.
En concreto, la nueva Disposición Adicional 2ª añadida a la Ley 4/2012 establece que las acciones para declarar la invalidez de los contratos suscritos desde el 5 de enero de 1999 (fecha de entrada en vigor de la Ley 42/1998) que se basen en la contravención de normas imperativas de dicha Ley 42/1998 prescribirán a los 5 años desde la entrada en vigor de la reforma
Dicha reforma entró en vigor el 3 de abril de 2025, por lo que el plazo expira el 3 de abril de 2030
En otras palabras, los contratos de aprovechamiento por turno firmados a partir del 5 de enero de 1999 solo podrán ser impugnados judicialmente hasta abril de 2030. Tras esa fecha, cualquier contrato que no haya sido anulado se considerará plenamente válido y convalidado por imperio de la ley, aunque en su origen hubiese infringido la normativa
La propia disposición legal señala expresamente que, transcurrido el plazo de cinco años sin demandar, “se entenderán convalidados los contratos” afectados
Esta medida supone el fin de la imprescriptibilidad que hasta ahora amparaba a los multipropietarios: la acción de nulidad queda sujeta a un plazo extintivo, extinguiéndose el derecho a reclamar judicialmente una vez cumplido el quinquenio de gracia otorgado por el legislador.
La reforma de 2025 atiende principalmente a dar seguridad jurídica a las empresas del sector y a evitar reclamaciones indefinidas de consumidores. Implica también un cambio sustantivo importante: hasta ahora, las leyes de 1998/2012 prohibían contratos de duración indefinida o superior a 50 años, pero a partir de 2025 se elimina ese límite. De hecho, la Ley 1/2025 modifica el régimen para permitir que, desde abril de 2030 en adelante, los contratos de tiempo compartido puedan pactarse con duración indefinida, vitalicia o superior a cincuenta años, algo que antes era contrario a la ley y a la jurisprudencia consolidada del Supremo. Del mismo modo, la reforma aborda el tema de las semanas flotantes: las acciones de nulidad basadas en el carácter “flotante” o determinable del alojamiento también quedan sometidas al nuevo plazo de 5 años.
En consecuencia, si un propietario en multipropiedad con turno flotante no impugna su contrato antes de abril de 2030, perderá la posibilidad de hacerlo, y su contrato –aunque originalmente hubiera sido anulable por falta de determinación del objeto– quedará convalidado definitivamente conforme al régimen inscrito o al título original
Ejemplos recientes de sentencias
Para ilustrar estos principios, a continuación se mencionan algunas sentencias destacadas del Tribunal Supremo en la materia de multipropiedad y sus aportaciones:
- STS (Sala 1ª) de 15 de enero de 2015 (n.º 774/2014) – Declaró la nulidad de pleno derecho de un contrato de multipropiedad de duración indefinida, fijando doctrina jurisprudencial: la venta de turnos turísticos sin respetar el límite de 50 años impuesto por la Ley 42/1998 conlleva la nulidad radical del contrato. Esta sentencia fue pionera en abrir la vía a anular multitud de contratos perpetuos firmados después de 1999.
- STS (Sala 1ª) de 15 de enero de 2015 (n.º 830/2015) – Enjuició un contrato de “semana flotante” y estableció como doctrina que la falta de determinación del alojamiento (objeto del contrato) supone la nulidad absoluta del mismo, conforme a los arts. 1.7 y 9.1.3ª de la Ley 42/1998. Sentó jurisprudencia sobre la prohibición de contratos con objeto indeterminado, invalidando cláusulas que no asignaban un apartamento o semana concreta al comprador.
- STS (Sala 1ª) de 19 de febrero de 2016 (n.º 96/2016) – Reiteró la doctrina de 2015 sobre la nulidad de contratos con duración perpetua, confirmando nulidad de pleno derecho para multipropiedades fuera del rango legal (sentencia en línea con la RJ 2016/922).
- STS (Sala 1ª) de 15 de diciembre de 2017 (n.º 673/2017) – Confirmó las nulidades ya asentadas, aplicándolas a nuevos supuestos. Por ejemplo, reafirmó la nulidad de un sistema de “club de vacaciones” que, en la práctica, otorgaba un aprovechamiento turístico de duración indefinida mediante puntos canjeables (esquema análogo a la semana flotante). El Supremo rechazó este intento de eludir la ley, equiparándolo a un contrato de aprovechamiento por turno sujeto a la Ley 42/1998 y, por tanto, nulo si excedía 50 años o carecía de objeto determinado.
- STS (Sala 1ª) de 23 de marzo de 2018 (n.º 175/2018) – Continuó en la misma línea, consolidando la jurisprudencia. En este caso, se anuló un contrato vinculado a un club de afiliación vacacional por considerar que encubría un derecho de aprovechamiento sui generis sin cumplir las exigencias legales de determinación de semanas y duración limitada. El Tribunal Supremo aplicó la Ley 42/1998 y su doctrina previa para declarar la nulidad, ordenando la devolución de las cantidades abonadas.
Estas sentencias –junto con muchas otras de Audiencias Provinciales siguiendo la doctrina del Supremo– ejemplifican cómo los tribunales españoles han abordado la anulación judicial de contratos de multipropiedad firmados después de 1999. En síntesis, hasta 2025 prevaleció el criterio de nulidad absoluta imprescriptible para los contratos que infringían la Ley 42/1998 o la Ley 4/2012. A partir de 2025, con la reforma legal, se impone un plazo límite (abril de 2030) para ejercitar estas acciones
Un abogado especializado debe, por tanto, evaluar cada caso diferenciando si se trata de nulidad radical (por infracción legal) –en cuyo caso, hasta 2025 era imprescriptible, si bien ahora sometida al plazo especial quinquenal– o de anulabilidad por vicios del consentimiento, sujeta al plazo general de 4 años del Código Civil. Solo con este análisis podrá determinarse si la acción de nulidad del contrato de multipropiedad está aún en plazo y cuál es la vía jurídica adecuada para lograr la anulación judicial y la restitución de las prestaciones en cada supuesto concreto.
❓ ¿Qué contratos de multipropiedad se pueden anular?
Cualquier contrato firmado después del 5 de enero de 1999 que infrinja la Ley 42/1998 o la Ley 4/2012 puede ser declarado nulo de pleno derecho. Esto incluye contratos de duración indefinida, semanas flotantes sin concretar el alojamiento, contratos sin escritura pública o con pagos anticipados indebidos.
❓ ¿Hasta cuándo se puede anular un contrato de multipropiedad?
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se ha fijado un plazo máximo hasta el 3 de abril de 2030 para anular judicialmente los contratos firmados desde 1999. Después de esa fecha, los contratos se considerarán convalidados, aunque infrinjan la ley.
❓ ¿Qué se consigue al anular un contrato de multipropiedad?
La sentencia de nulidad implica que el contrato se considera inexistente desde el origen. Esto permite al afectado cancelar el contrato, detener pagos futuros, y reclamar la devolución de las cantidades abonadas.
❓ ¿Necesito abogado para iniciar el proceso de nulidad?
Sí. Dado que se trata de un procedimiento judicial y hay que demostrar la infracción legal del contrato, es imprescindible contar con un abogado especializado en multipropiedad que analice tu caso y te represente ante el juzgado.
