Multipropiedad En España

Qué Es La Multipropiedad en España: Historia, Legislación y Problemas Actuales

La multipropiedad es un concepto que ha ido perdiendo terreno en España durante las últimas décadas. Este término hace referencia a la adquisición compartida de una vivienda, usualmente destinada a vacaciones, por parte de varias personas o familias y gestionado o bien por una comunidad de propietarios o por una empresa gestora. En este artículo, analizaremos la historia de la multipropiedad en España, las leyes que la regulan y los problemas actuales que enfrenta tras la sentencia del Tribunal Supremo en 2015.

Orígenes de la multipropiedad en España

La multipropiedad vacacional comenzó a popularizarse en España durante la década de 1980, siendo canarias el primer destino dónde las empresas del sector se instalaron en pleno auge del turismo y del desarrollo inmobiliario en zonas de playa. Las empresas constructoras y promotoras vieron en este modelo de negocio una oportunidad para rentabilizar sus inversiones, al tiempo que ofrecían a los consumidores la posibilidad de adquirir una vivienda vacacional a un costo más accesible.

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Multipropiedad RCI o Interval: el intercambio de semana

Las empresas de intercambio desempeñan un papel importante en el ámbito de la multipropiedad, ya que permiten a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno intercambiar sus semanas de uso con otras propiedades en diferentes ubicaciones. Sin embargo, en algunos casos, estas empresas han sido objeto de críticas debido a la imposibilidad de realizar intercambios a menos que se paguen cantidades abusivas o tarifas adicionales. Esta situación ha generado insatisfacción y frustración entre los titulares, quienes esperaban disfrutar de la flexibilidad y las ventajas prometidas por el sistema de intercambio en sus vacaciones, pero se han visto limitados por prácticas comerciales poco transparentes y costosas. Es importante que las empresas de intercambio actúen con ética y responsabilidad, garantizando un servicio justo y equitativo para todos los titulares de derechos de aprovechamiento por turno.

La ley 42/1998 de 15 de diciembre de 1998

La primera regulación de la multipropiedad Ante la creciente popularidad de la multipropiedad y los problemas derivados de la falta de regulación, en 1998 el gobierno español aprobó la Ley 42/1998 que entró en vigor el 5 de enero de 1999 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles y Normas Tributarias, fue la primera regulación específica en España que abordó el tema de la multipropiedad y estableció normas para los derechos de aprovechamiento por turno. Esta ley fue posteriormente derogada y sustituida por la Ley 4/2012, que introdujo modificaciones y actualizaciones en la regulación de la multipropiedad.

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Respecto a los regímenes preexistentes a la entrada en vigor de la Ley 42/1998, la ley establecía una serie de disposiciones transitorias para que estos regímenes pudieran adaptarse a la nueva normativa. Según la Ley 42/1998:

El régimen preexistente

Los regímenes de aprovechamiento por turno existentes antes de la entrada en vigor de la ley debían adaptar sus estatutos y normas de funcionamiento a las disposiciones de la Ley 42/1998 en el plazo de dos años desde su entrada en vigor. Algunos complejos como Mar Y Golf en Roquetas de Mar, cambiaron el régimen a 50 años, aunque quien compró a través de contrato de compraventa es común ver que los contratos son a perpetuidad, por consiguiente nulos.

Los regímenes preexistentes que no se adaptaran a las disposiciones de la Ley 42/1998 en el plazo establecido podrían ser objeto de sanciones y perder su validez legal, lo que podría llevar a la extinción del régimen. Algunos complejos no se han llegado a adaptar.

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Multipropiedad anterior a 1998

La Ley 42/1998 no tenía efecto retroactivo sobre los contratos de aprovechamiento por turno celebrados antes de su entrada en vigor. Por lo tanto, estos contratos no estaban sujetos a las disposiciones establecidas en la Ley 42/1998, incluida la duración de los derechos de aprovechamiento por turno y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los contratos preexistentes continuaron siendo válidos según las condiciones establecidas en el momento de su celebración. Es común incluso ver semanas flotantes inscritas en el registro de la propiedad.

Por esta razón se diferencia y conoce a los contratos o escrituras anteriores a la ley como «multipropiedad anterior a 1998» cuya gestión de desvinculación es conocida como la «solución reclamalia» por ser esta empresa el inicio de este movimiento.

Adaptación y Publicitación del régimen

La publicitación del régimen preexistente se refiere al proceso mediante el cual se da a conocer y se registra oficialmente un régimen de aprovechamiento por turno que ya estaba en vigor antes de la entrada en vigencia de una nueva ley o regulación. En el contexto de la multipropiedad en España, la publicitación de los regímenes preexistentes fue un aspecto relevante tras la implementación de la Ley 42/1998 y posteriormente de la Ley 4/2012.

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La Ley 42/1998 también establecía la obligación de los promotores de informar a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno sobre los cambios introducidos por la ley y las modificaciones que debían realizar en sus contratos y estatutos.

A pesar de no aplicarse a contratos anteriores a su entrada en vigor, la Ley 42/1998 marcó un hito en la regulación de la multipropiedad en España al introducir normas y obligaciones específicas para proteger los derechos de los consumidores y garantizar la transparencia y legalidad en la gestión de los derechos de aprovechamiento por turno. Posteriormente, esta ley fue derogada y sustituida por la Ley 4/2012, que incorporó nuevas modificaciones y actualizaciones en la regulación de la multipropiedad en España.

Ley 4/2012: Actualización de la normativa

En 2012, se aprobó la Ley 4/2012, que derogó la Ley 42/1998 y estableció un nuevo marco normativo para la multipropiedad en España. Entre sus principales novedades, se incluyó la introducción de una definición más amplia de los derechos de aprovechamiento por turno.

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Problemas actuales de la multipropiedad en España A pesar de la sentencia del Tribunal Supremo y las leyes que regulan la multipropiedad, aún existen problemas en este sector. Entre los principales desafíos, se encuentran:

1. Falta de información y transparencia: Muchos propietarios desconocen sus derechos y obligaciones, lo que dificulta la resolución de conflictos y la protección de sus intereses. Es muy común que los socios desconozcan que la cuota de mantenimiento es de obligado cumplimiento y exigible. Esto genera muchos problemas tanto para el complejo como para el consumidor.
2. Dificultades en la transmisión de los derechos de aprovechamiento: La inscripción en el Registro de la Propiedad no siempre es sencilla, y en ocasiones los propietarios se enfrentan a trabas burocráticas o a la falta de colaboración de las empresas promotoras.
3. Problemas de gestión y mantenimiento: La calidad y eficiencia de los servicios de gestión y mantenimiento de las propiedades en multipropiedad pueden variar significativamente, lo que puede generar discrepancias entre los propietarios y afectar el disfrute de las viviendas. En algunos casos estos problemas son generados por los propios impagos de las cuotas de mantenimiento.
4. Fraudes y estafas: Desafortunadamente, la multipropiedad ha sido un caldo de cultivo para estafadores que buscan aprovecharse de la falta de conocimiento o la vulnerabilidad de los propietarios. Algunos ejemplos incluyen la venta de derechos de aprovechamiento inexistentes o la utilización de contratos abusivos o la formación de asociaciones fraudulentas.
5. Rescisión de contratos y devolución de cantidades: A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, muchos propietarios han solicitado la nulidad de sus contratos y la devolución de las cantidades pagadas. Sin embargo, este proceso puede ser complejo y costoso, especialmente cuando las empresas promotoras se niegan a colaborar o han desaparecido.

Estos son los aspectos fundamentales que la Ley 4/2012 establece para la constitución del régimen de aprovechamiento por turno en España. Es importante que tanto los promotores como los titulares de estos derechos cumplan con las disposiciones legales para garantizar la seguridad jurídica y el correcto funcionamiento del régimen de multipropiedad.

La constitución del régimen de vivienda en multipropiedad

La Ley 4/2012, de 6 de julio, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias, regula el régimen de vivienda en multipropiedad y establece las condiciones y requisitos para su constitución en España. Según esta ley, el régimen de aprovechamiento por turno debe cumplir con los siguientes aspectos:

1. Contrato: La constitución del régimen de aprovechamiento por turno debe realizarse mediante un contrato por escrito que incluya, al menos, la descripción del inmueble, la duración del régimen, el turno o turnos que corresponden a cada titular y las reglas de asignación y rotación de turnos, si las hubiere.
2. Duración: La Ley 4/2012 establece que la duración del régimen de aprovechamiento por turno no puede ser inferior a tres años ni superior a cincuenta años. Sin embargo, cabe destacar que la jurisprudencia española ha declarado nulos los contratos de duración indefinida o «a perpetuidad» en materia de multipropiedad.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad: El régimen de aprovechamiento por turno debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, proporcionando así seguridad jurídica a los titulares y evitando posibles fraudes o irregularidades. La inscripción requiere que el inmueble esté debidamente descrito y que se especifiquen los turnos y derechos correspondientes a cada titular.
4. Información precontractual: Antes de la celebración del contrato, el promotor o vendedor debe proporcionar al consumidor información precontractual que incluya, entre otros aspectos, una descripción general del inmueble, la duración del régimen, los servicios e instalaciones disponibles, las obligaciones económicas del titular y los procedimientos para la transmisión y rescisión del contrato.
5. Derecho de desistimiento: La Ley 4/2012 concede al consumidor un plazo de 14 días naturales para desistir del contrato sin necesidad de justificación y sin penalización alguna.
6. Normas de uso y funcionamiento: El régimen de aprovechamiento por turno debe contar con normas de uso y funcionamiento que garanticen la convivencia y el disfrute ordenado de los titulares, así como la adecuada conservación y mantenimiento del inmueble.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2015: La duración del aprovechamiento.

En 2015, el Tribunal Supremo dictó una sentencia que supuso un punto de inflexión en la regulación de la multipropiedad en España. Esta sentencia estableció que los contratos de multipropiedad de duración indefinida, también conocidos como «a perpetuidad», eran nulos de pleno derecho. Además, se estableció que los propietarios afectados podían solicitar la nulidad de sus contratos y la devolución de las cantidades pagadas.

Recomendaciones para afrontar los problemas de la multipropiedad

Afrontar los inconvenientes de la multipropiedad en España puede ser un desafío, especialmente cuando se desea dejar de ser propietario de un derecho de aprovechamiento por turno. A continuación, se ofrecen algunas recomendaciones para abordar esta situación:

1. Asesoría legal: Antes de tomar cualquier medida, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de multipropiedad. Un profesional con experiencia en esta área podrá orientarte sobre tus derechos, las opciones disponibles y el mejor enfoque para resolver tu situación.
2. Revisión del contrato de multipropiedad y la fecha: Revisa con un abogado detenidamente tu contrato de aprovechamiento por turno para comprender las condiciones y obligaciones que has asumido. Esto te permitirá identificar posibles cláusulas abusivas o ilegales que podrían ser impugnadas ante los tribunales y facilitar la rescisión del contrato.
3. Venta o cesión de derechos: Si la rescisión del contrato no es posible o viable, considera la opción de vender o ceder tus derechos de aprovechamiento por turno a un tercero. Es habitual que los propietarios que deseen dejar de abonar la cuota de mantenimiento en su multipropiedad recurran a empresas especializadas, a las cuales les abonan una suma de dinero para que les ayuden a desvincularse de dicha obligación ya que la venta es imposible.
4. Denunciar abusos o irregularidades: Si detectas prácticas abusivas, fraudes o irregularidades por parte del promotor, la empresa gestora o las empresas de intercambio, no dudes en denunciar estas situaciones ante las autoridades competentes. Tus acciones podrían contribuir a proteger los derechos de otros titulares de aprovechamiento por turno y prevenir futuros abusos en el ámbito de la multipropiedad.
5. Paciencia y perseverancia: Resolver los problemas de multipropiedad puede llevar tiempo y requerir esfuerzo. Mantén la paciencia y la perseverancia en el proceso, y sigue trabajando con profesionales y organizaciones de confianza para alcanzar una solución satisfactoria. En el caso de una demanda de nulidad de contrato puede llevar entre uno y 4 años llevarla acabo.
6. Estar alerta a posibles fraudes y estafas: Si una oferta parece demasiado buena para ser verdad, es importante ser cauteloso y verificar su legitimidad antes de comprometerse. Las asociaciones en España tanto de usuarios o de empresas del sector son normalmente lobbies de los propios complejos o de intereses particulares, en muchos casos estas asociaciones están condenadas por la justicia por cometer delitos. Desconfiar de cualquier asociación relacionada con la multipropiedad.

En algunos casos, las asociaciones de consumidores dedicadas a defender los intereses de los titulares de derechos de aprovechamiento por turno también han sido objeto de controversia y decepción. Se ha descubierto que algunas de estas asociaciones han sido condenadas por la justicia debido a prácticas fraudulentas, falta de transparencia, o incumplimiento de sus obligaciones legales y éticas.

Estas situaciones han socavado la confianza de los titulares de derechos de aprovechamiento por turno en las asociaciones de consumidores, que esperaban encontrar en ellas un apoyo y una defensa efectiva de sus derechos e intereses. La desilusión y el descontento generado por estas condenas han evidenciado la necesidad de establecer mecanismos de control y regulación más estrictos, tanto para las asociaciones de consumidores como para las empresas y promotores involucrados en el ámbito de la multipropiedad.

Multipropiedad venta: Multipropiedad Problemas

Actualmente los multipropietarios que quieran deshacerse de la multipropiedad vacacional encuentran numerosos problemas para llevar a cabo esta tarea, no existen compradores que quieran comprar semanas. Por ello, empresas como Semanas de Multipropiedad SL adquieren este tipo de problemas para que el consumidor pueda legalmente librarse de la semana. Es importante llevar a cabo el registro de la propiedad en caso de que la semana esté registrada. Este tipo de solución a la multipropiedad es conocida como «solución reclamalia» y el coste ronda entre los 1200 y 2100 euros dependiendo de los gastos.

La otra fórmula de desvincularse es interponiendo una demanda de nulidad del contrato, pero esta fórmula es recomendable sólo cuando exista un crédito vinculado a la compra o cuando la empresa que vendió tenga suficientes fondos para hacer frente a la indemnización.

Conclusión

La multipropiedad en España ha experimentado numerosos cambios a lo largo de los años, desde sus inicios en la década de 1980 hasta la actualidad. A pesar de las leyes y regulaciones, como la Ley 42/1998 y la Ley 4/2012, y la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, aún persisten problemas en este sector. Los propietarios deben informarse y asesorarse adecuadamente para afrontar estos desafíos y proteger sus derechos e intereses en el ámbito de la multipropiedad.

Si estás pensando en adquirir una multipropiedad, es recomendable sopesar cuidadosamente los posibles problemas y complicaciones antes de tomar una decisión. Dado el panorama actual, podría ser más conveniente explorar otras opciones de alojamiento vacacional.

Si ya eres propietario de un derecho de aprovechamiento por turno adquirido después de 1999, lo más aconsejable es contactar con un experto legal para que te asesore sobre la posibilidad de recuperar dinero, en caso de que tu contrato contenga cláusulas abusivas o ilegales.

Si no utilizas la semana asignada en tu multipropiedad, es recomendable que trates de liberarte de ella para ahorrar dinero en cuotas de mantenimiento y otros gastos asociados. En cambio, si haces uso de la semana, sigue disfrutando de ella hasta que decidas que ya no la necesitas y, en ese momento, busca asesoramiento para desvincularte de la multipropiedad de manera efectiva y legal.

En cualquier caso, siempre es prudente contar con el apoyo de profesionales y organizaciones de confianza para garantizar una gestión adecuada de tus derechos de aprovechamiento por turno y proteger tus intereses como consumidor.