PROPIEDAD HORIZONTAL – derecho de copropiedad sobre los elementos comunes de un inmueble”
La gran mayoría de nosotros vive en una comunidad de propietarios. Las partes comunes del inmueble pertenecen a todos los propietarios, es decir forman parte de copropiedad de todos los propietarios de las viviendas y locales que forma parte del inmueble. Esta cuestión está regulada en el artículo 396 del Código civil y desarrolladla en la Ley nº 49/1960 de Propiedad Horizontal, porque así se denomina la copropiedad de las partes comunes.
Según el Código Civil forman parte de copropiedad todos los elementos necesarios adecuado uso y disfrute, tales como:
– Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas
– Elementos estructurales como pilares, vigas, forjados y muros de carga
– Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas (incluyendo su imagen o configuración) y los elementos de cierre
– El portal, las escaleras, la porterías, corredores, pasos, muros, los recintos de ascensores, depósitos, contadores, instalaciones comunes, aunque sean de uso privativo
– Instalaciones, conducciones, canalizaciones, desagües, instalaciones de suministro de gas, agua, electricidad, calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación de humos, las de detección de incendios,
– Antenas colectivas y demás instalaciones audiovisuales o de telecomunicación
– TODAS HASTA LA ENTRADA DE ESPACIO PRIVATIVO
Estas partes son un anejo inseparable de la determinada parte privativa, es decir una vivienda, por lo que no pueden ser gravadas, enajenadas o embargadas por separado, pero siempre en el conjunto con el inmueble.
El desarrollo de este derecho es la Ley de Propiedad Horizontal. Las comunidades de propietarios pueden establecer estatutos que no estén en contra con dichas leyes. (a sensu contrario).
AMBITO DE APLICACIÓN:
1. COMUNIDADES DE PROPIETARIOS constituidas en título constitutivo según la Ley hipotecaria, donde constan las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas en la ley.
2. Comunidad de propietarios sin estatutos
3. Complejos inmobiliarios privados
A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al total de valor del inmuebles según su superficie útil en relación de total inmueble, lo que servirá a determinar la participación de cargas y beneficios. No obstante los propietarios en el momento de la constitución de la Comunidad de Propietarios pueden decidir que las participaciones sean iguales para cada local o vivienda.
A parte, la comunidad puede establecer las NORMAS DEL REGIMEN INTERIOR – pueden ser fijadas por los propietarios sobre los detalles de convivencia, la adecuada utilización de servicios y cosas comunes.
MODIFICACIONES:
Un propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando:
– no menoscabe o altere la seguridad del edificio
– su estructura general
– su configuración o estado exteriores
– o perjudique los derechos de otro propietario
Siempre DEBE DAR CUENTA SORE LAS OBRAS PREVIAMENTE AL REPRESENTANTE DE LA COMUNIDAD
ACTIVIDADES NO PERMITIDAS
Tanto al propietario como el ocupante no se les permite desarrollar en el local o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, o actividades molestas, peligrosas o ilícitas. En estos casos puede intervenir el presidente y si no da efectos, previa autorización de la junta, puede emprender acciones judiciales.
Presentada la demanda, junto con la acreditación fehaciente al infractor, y junto con certificación de acuerdo de la Comunidad de Propietarios, el juez podrá acordar cesación inmediata de la actividad prohibida. La demanda debe de dirigirse contra el propietario y ocupante de la vivienda o local.
La sentencia puede disponer que: cese, prohíba, y indemnice por daños la comunidad de propietarios, y en función de la gravedad privar del derecho del uso de la vivienda o local por máximo de 3 años.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:
-Respetar los elementos comunes, mantener su propiedad en buen estado de conservación, consentir las reparaciones y permitir los servidumbres necesarios, dejando el paso para este fin.
– Contribuir con arreglos a la cuota de participación fijada en los gastos generales.
El adquirente de la vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los gastos de la comunidad de propietarios impagados de anteriores propietarios, del año en curso y una anualidad anterior de la compra. Por lo tanto es muy importante que antes de la adquisición se requiera al vendedor el certificado con la fecha de la compra de que el propietario no tiene deuda con la comunidad.
De hecho solamente la exoneración del adquirente de la presentación de tal certificado permite al notario proceder a la compraventa sin su presentación.
2. fondo de reserva para obras de conservación y reparación
– prestar diligencia en el uso del inmueble
– comunicar su residencia habitual o su cambio a efectos de notificaciones. Tal dirección debe de ser situado en España. En su defecto se tendrá en cuenta el domicilio de la vivienda. Si la comunicación fuera imposible, la notificación se practica mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios. Tal notificación causará efectos en el plazo de tres días naturales.
– comunicar al secretario el cambio de titularidad de vivienda. En caso contrario responderá por las deudas con posterioridad a la venta.
OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
– realización de las obras necesarias para sostenimiento y conservación
Cuestión de modificaciones e innovaciones
– a instancia de propietarios está obligada a realizar obras de accesibilidad o instalación de los elementos mecánicos o electrónicos para facilitar el acceso y comunicación con el exterior a las personas discapacitadas o mayores de 70 años quienes vivan, trabajen, o presten servicios a la comunidad. Tal obligación existe cuando el importe de la instalación no supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En el caso de oposición se puede interponer la sanción vía administrativa.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean para adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad. Pero si lo acepte la junta las innovaciones NO EXIGIBLES, a propuesta de alguno de los propietarios, y cuya cuota sobrepase 3 mensualidades de gastos comunes, el DISIDENTE no resultará obligado de pagarlo, ni se modificará su cuota, aunque no se le pudiera privar de la mejora. En el caso que decida participar en las ventajas, debe de abonar el gasto de realización de la mejora y contribuir en su mantenimiento.
En el caso de obras de ACCESIBILIDAD, cuando se adopte en acuerdo para realizar las obras o instalaciones, los miembros de la comunidad estarán obligado el pago de cuotas aunque excedas las 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
JUNTA DE PROPIETARIOS
La ley obliga que los propietarios se junten una vez al año en la junta ordinaria a fin de nombrar las personas que ejercen cargo de representación, aprobar los gastos y cuentas, aprobar los presupuestos, etc.
No obstante, pueden ser convocadas las juntas extraordinarias, las que siempre y cuando lo pida una cuarta parte de propietarios o los propietarios que ostentan un 25% de las cuotas de participación, según convenio.
En la junta pueden participar todos los propietarios, pero el derecho a voto tendrán solo los que estén al corriente de pago de las cuotas, a no ser que no se consiga la mayoría para los acuerdos.
Cada propietario puede proponer los temas a debate, siempre y cuando lo haga por escrito antes de la junta.
La junta tiene lugar cuando se reúna la mayoría de los propietarios en primera convocatoria, o en segunda sin necesidad de quórum.
El aviso de la junta ordinaria debe de hacerse como mínimo con 6 días de antelación, y de las extraordinarias, si no hay tiempo de aviso a todos los propietarios.
No obstante la ley exige el mínimo de votos para los siguientes acuerdos:
1. UNANIMIDAD – cuando implique la aprobación o modificación de las reglas de título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos.
2. Tres quintas – en el caso de acuerdos trascendentales para la comunidad, como instalaciones de los ascensores vigilancia, conserjería, arrendamientos, etc.
3. Mayoría en el caso de instalaciones de acceso a las personas minusválidas
Los propietarios representados, quienes no tuvieran oportunidad de pronunciarse sobre las decisiones importantes, pueden manifestar su discrepancia en el plazo de 30 días naturales desde la recepción del acta de la junta. En el caso de no hacerlo, su voto sea favorable.
4. Un tercio – para instalaciones de las infraestructuras comunes de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar o acceso a nuevos suministros de energéticos colectivos. Aquí pasa lo mismo que con los infraestructuras de minusválidos.
5. Para los demás acuerdos basta la mayoría de los propietarios, y en segunda convocatoria la mayoría de asistentes siempre y cuando representen más de la mitad de las cuotas de participación.
IMPUGCACIÓN DE ACUERDOS:
Los acuerdos de la junta pueden ser impugnados:
– Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos
– Cuando sean gravemente lesivos para la comunidad y beneficioso para uno o varios
– Cuando supongan un grave perjuicio para propietario que no tengo obligación jurídica para cumplirlo
El derecho a la impugnación lo tienen:
– Los propietarios que votaron en contra
– Los ausentes
– Privados de voto
Siempre y cuando están al corriente de pago o previa consignación judicial del mismo.
La acción caducará a los 3 meses desde los acuerdos o al año si has sido contra la lay o estatutos.
La impugnación no suspenderá su ejecución, salvo que el juez disponga otra cosa.
DEUDAS
Cuando un propietario tenga la deuda con la comunidad de vecinos, el secretario de la comunidad puede proceder a la apertura del procedimiento monitorio, siempre y cuando reciba el acuerdo de la Junta de los Propietarios, y haya sido notificado a los propietarios afectados.
Tal acción se puede emprender contra el propietario registral o anterior, o contra ambos conjuntamente.
La deuda consta en la cantidad, intereses y costas de procedimiento, ya que todos los gastos derivados del procedimiento corren a cuenta del deudor, incluidos los honorarios de los profesionales.
Cuando el deudor se oponga, el juez puede dictar embargo preventivo sin necesidad de prestar caución, pero el deudor puede prestar el aval necesario y en este caso el embargo será anulado.
Del otro lado la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente los terceros con todos sus fondos y subsidiariamente y previo requerimiento de pago a cada propietario.
